大潮退后，哪些人会成为接盘侠？

很多人看到，现在三四线城市的房价涨得挺欢喜，再加上手里有几个钱不好往哪放，就心痒痒想去投资。等看完我接下来的分析，恐怕就会忍不住说一声：“太吓银了，还好听了李老师的课”。

我之前就跟大家说过，中国的房价由两只手决定，一只来自市场，一只来自政府。现在三四线的房价能一直上涨，无非就是政府那只手在后面推波助澜。

当下三四线楼市的虚假繁荣

（1）棚改造需求，是为百姓谋福利，但也为城市去库存

时间往前推3年，也就是2015年，很多三四线城市的库存消化周期就基本在20个月以上，库存这么高，政府也无奈啊，毕竟房地产的稳定是社会稳定的一大基础，城市不能烂尾啊！没办法，你卖不出去，洒家帮你。地方搞不定，中央来出招，没需求是吧，我给你造。

三四线城市的基本都是本地人口，本地人口有个很重要特征：不管好坏，大家都有房住。没人买房，那就棚户改革，拆了老旧城区，你总得要有房子住吧。安置补偿还给什么房子，直接给钱，房子没了手上有钱，不买房你还想干嘛？什么？地方政府好像没那么多钱，那就弄一个PSL抵押补充贷款出来，看不懂这个专业名词没关系，只要知道是央行放水，贷款给钱就行了。

棚改搞得如火如荼，而三四线城市就是棚改主战场，全国棚户区规模中三四线城市占比高达87%。你先别为三四线城市开心，这一波去库存就像点蜡烛，火越大，熄得就越快。

本来每年的棚户改革开工套数都是在上涨的，但是今年不涨反跌了，由2017年的609万套跌到2018年目标580万套，这说明政府都不敢棚改搞得太快，一下子消耗完这批潜在购房者以后可怎么办。不仅棚改目标降了，货币安置比例还得提高到60%，这样他们才有钱去买房啊。

而且去年全国住宅销售14.4亿平方米，而库存面积只有3亿平方米，2.5个月的库存，去年货币化安置去库存都超3亿平方米了，这个面积还不够棚户改革再来一波货币化安置。全国商品房库存已经到了这么低，今年三四线城市还能像去年那样疯狂去库存？不可能了。

（2）一二线限购，需求被迫转移

17年的一二线城市限购、限贷、限售等一系列的调控，绝对可称之史上之最，没有之一。

本来想在一二线买房的购房者，看到买不了那就只能去三四线买，除此之外还有大量的投资客，看到三四线房价上涨了，也蜂拥而至三四线投资买房，房价不就被推起了吗？这就是为什么今年三四线的房价涨得特别厉害的原因。

（3）人少地多，谁接手谁倒霉

相比于一二线城市的人多地少，广大的三四五线城市，却是人少地多。举个例子，湖南湘潭，面积是5006平方公里，有两个半深圳市那么大，人口却只有284万人，只能达到深圳人口的五分之一。也就是说湘潭的人口密度连深圳十分之一都没有，这还是湖南能排前三的一个城市，东北部、西部地区就更不用说了。

房价被拉上去，人口还在那拖后腿。等货币安置的那批人买完房后，三四线还有谁会去接手这暴涨的房价呢？到时候投资客捞完一波就走，剩下那些买了这些城市房子的人迟早要完蛋，望穿秋水都等不到人接盘。

（4）遍地新区，只开花不结果

大家在三四线买房，还有一个原因就是被它们所谓的新区所吸引，毕竟一眼看过去路宽灯亮，心旷神怡，第一印象就觉得好像挺不错的。事实上所有城市包括三四线城市都在造概念搞新区，但是我想问大家，最后真正能成功的到底有几个呢？

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